Votre voisin n’a le droit de passer sur votre terrain que s’il existe une servitude de passage : soit écrite dans un acte notarié, soit parce que son terrain est enclavé (article 682 du Code civil) — dans ce cas, la loi lui garantit un passage suffisant pour rejoindre la voie publique, en principe contre indemnité.
À la campagne, c’est l’une des premières surprises des nouveaux propriétaires : on achète une maison, et on découvre que le voisin traverse la cour pour rejoindre son champ. Avant de s’agacer, il faut vérifier ce que disent les actes.
Les trois situations possibles #
| Situation | Le voisin peut-il passer ? | Ce que dit la loi |
|---|---|---|
| Servitude écrite dans l’acte de vente ou un acte notarié | Oui | La servitude « suit » le terrain, même en cas de revente |
| Terrain du voisin enclavé (aucun accès à la route) | Oui | Passage de droit, trajet le plus court et le moins dommageable (art. 682 et 683) |
| Simple habitude de passage, sans écrit ni enclave | Non | Une tolérance ne crée pas de droit : vous pouvez y mettre fin |
« Ça fait 30 ans qu’il passe, donc c’est acquis » : faux #
C’est l’idée reçue la plus répandue. Un droit de passage est une servitude dite « discontinue » : elle ne peut pas s’acquérir par le simple usage, même très ancien (article 691 du Code civil). Trente ans de passage toléré ne créent aucun droit. En revanche, l’inverse existe : une servitude écrite qui n’est plus utilisée pendant 30 ans peut s’éteindre (article 706).
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Que faire en cas de conflit ? #
Commencez par relire votre acte de vente (le notaire peut vous aider), puis parlez-en calmement avec le voisin. Si le désaccord persiste, écrivez en recommandé, puis saisissez gratuitement un conciliateur de justice avant tout procès. Pour tout ce qui touche au tracé, à la largeur ou à l’indemnité, seul le tribunal peut trancher en dernier recours. Chaque situation locale étant particulière, un passage en mairie ou chez le notaire vaut mieux qu’une certitude trouvée sur Internet.
Oui, le propriétaire du terrain peut clôturer et poser un portail, à condition de ne pas rendre le passage plus difficile : il faut en pratique remettre les moyens d’accès (clé, badge, télécommande) au bénéficiaire.
Non. La servitude sert à passer, pas à stationner. Ni le propriétaire ni le bénéficiaire ne peuvent y laisser un véhicule qui gêne le passage.
Sauf accord contraire écrit, c’est en principe celui qui utilise le passage qui entretient à ses frais (article 698 du Code civil). Un partage des frais peut être prévu si les deux s’en servent.
À lire
Un ruisseau traverse mon terrain : à qui appartient-il et qui doit l’entretenir ?
Souvent un peu, oui : c’est une contrainte pour l’acheteur. Elle doit obligatoirement être mentionnée dans l’acte de vente.
Peut-on installer un portail sur une servitude de passage ?
Peut-on se garer sur une servitude de passage ?
Qui entretient le chemin de la servitude ?
Une servitude de passage fait-elle baisser le prix d’un terrain ?
